Пәтер алу – қазір әр қазақтың бас ауруына айналған өзекті мәселе. Әйтеуір жылжымайтын мүлікке ие болсам, бір емес, тіпті бірнешеуін алып қойсам деп ойламайтын адам Қазақстанда өте аз шығар. Сондықтан бұл салаға қатысты сұрақтар біздің қоғамда жиі талқыланады. Биыл пәтер алғысы келетін жас отбасылар не істеуі керек? Қай ипотекалық бағдарлама тиімді? Тұрғын үй бағасы тағы қымбаттай ма? «Бастапқы жарнасыз үй алуға болады» деген жарнамаға сенуге бола ма? Осы тақілеттес сұрақтарға тұрғын үй нарығындағы белгілі сарапшы Қайрат Қожанов жауап берді, – деп хабарлайды Aikyn.kz сайты.
– Тұрғын үй нарығын зерттеуге қалай келдіңіз? Алғашқы мамандығыңыз қандай еді, осы салаға деген қызығушылық неден басталды?
– Кез келген маман өзінің мамандығын тұла бойынан өткізеді. Менің жағдайымда да солай, тек сәл басқаша басталды. Біз кезінде үйімізді сотпен ұтқызып қойғанбыз. Яғни, құжаттың дұрыс болмауының кесірінен сатып алған үйімізді көршімізге бердік. Содан кейін үйге деген мұқтаждықтан ба, қызығушылық пайда болды. Сөйтіп, алғаш рет 2018 жылы Алматы қаласынан ипотекамен пәтер алдым. Соны алған кезде оны жалға бере салу, бағасын қадағалап отыру маған қызық болды. Сондықтан іштей өзіме мақсат қойдым. Әр жыл сайын бір үй алуға жұмыс істеймін дедім. Кейін көптеген адам менен кеңес сұрай бастады. Енді бұл салаға өзім де мәжбүрлі түрде келдім деуге болады. Себебі ата-анамыз мен үй алған! кезде басқаларға «Қайрат ипотекаға үй алды» деп емес, «Қайрат үй алды» деп айтты. Біртүрлі қолма-қол ақшаға алғандай естілетін. Сондықтан біраз адамда «бұл ақшаны қалай тауып жүр?» деген сұрақ туындады. Ал мен ол кезде қарапайым мектепте ғана жұмыс істейтін едім.
Содан кейін тәжірибемді айтып, әлеуметтік желіде, уатсаптағы статусқа салып, «Қалай аз пайызбен үй алуға болады?» деген видеолар, жазбалар жаза бастадым. Нәтижесінде, осы салаға келдім. Адамдардың өзі қызығып, менен кеңес алуға келді. Себебі бұл жақта сұраныс бар.
Ал негізгі мамандығым – тарихшы. Бакалаврды Қазақ ұлттық университетінің Тарих факультетінен бітірдім. Магистрді де сол жерден оқыдым. Одан кейін Оңтүстік Кореяда негізгі мамандығым бойынша академиялық ұтқырлықпен оқыдым. Ал екінші рет магистратурамды Назарбаев мектебінде жұмыс істеп жүрген кезімде оқыдым. Ұлыбританияға оқуға түстім. Сол жақта жүріп те үй алған кезім болды.
– Енді біраздан бері еліміздің тұрғын үй нарығын жіті бақылап жүрсіз ғой. Нарыққа болжам жасаған кезде қалай азырақ қателесуге болады?
– Бұл – өте кешенді сұрақ. Демек, бұған бір ғана сөзбен жауап беруге келмейді. Бірінші кезекте адамдар аз ақшасы болса да, үлкен әрі қымбат үйді алғысы келеді. Ол – үлкен қателік. Адам шамасына қарамайды. Біздің қоғамдағы басты қателігіміз – осы. Өйткені сіз банкке қаншалықты аз мөлшерде бастапқы жарна құйсаңыз, соншалықты артық төлем болады. Себебі банктің пайызы жоғары. «Жетістікке жетудің бірден-бір жолы – біреудің жетістікке жеткен жолын қайталау» дейді ғой. Сол сияқты мықты мамандардан, ипотека саласында жүрген сарапшылардан, сонымен қатар ипотекаға үй алып көрген адамдармен ақылдасқан дұрыс деп ойлаймын. Себебі нарықта сан түрлі жағдай кездеседі: шетелде салынған үйдің пайдалану мерзімі, біздегі дифференциалды бағдарламалар, көпбалалы немесе жалғызбасты азаматтарға арналған жеңілдіктер, баспана кезегінде тұратындар, бастапқы жарнаның мөлшері, жұмыстың тұрақтылығы, кейде құрылыс компаниясының құрылысты дер кезінде аяқтамауы – бәрі маңызды. Осындай «нюанстардың» барлығын білетін адамдармен кеңескен дұрыс.
– «Үйдің бағасын валюта бағамы, инфляция, құрылыс материалдарының импорты айқындайды» деп айтқан едіңіз. Ал енді бүгінгі көрініс қалай өзгерді?
– Әрине, бұл жерде үйдің бағасына ықпал ететін фактор өте көп. Баға қымбаттауының басты себептерінің бірі – біздегі құрылыс саласының импортқа қатты тәуелділігі. Материалдардың көп бөлігі шетел валютасымен сатып алынады, ал теңгенің құнсыздануы сол материалдардың өз бағасын бірден өсіреді. Бұл, түптеп келгенде, әр шаршы метрдің бағасына тікелей әсер етеді. Және екінші фактор – жоғары деңгейдегі инфляция. Ақша құнсызданған сайын, мысалы, бұрын 500 мың теңгеге істеген жұмыс үшін енді 700 мың теңге сұрайды. Құрылысшылардың еңбекақысы мен өзге де шығындары қымбаттағандықтан, үй бағасы да қатар өседі. Осы екі жағдай біріге келе, нарықтағы баспана құнының шарықтауына жол ашады.
– Ал Қазақстандағы урбанизация деңгейінің өсуі нарыққа нақты қалай ықпал етеді?
– Мұндағы маңызды жайт – сұраныс пен ұсыныстың тепе‑теңдігі. Қазір бізде урбанизация қарқыны аса жоғары. Ал ауылдық жерлерде инфрақұрылым жеткілікті дамымаған, өндірістік кәсіпорындар жоқтың қасы. Осы себепті еңбекке жарамды халықтың едәуір бөлігі жұмыс іздеп, қалаға көшеді. Қаладағы жұмыс орындарына адамның шоғырлануы баспанаға деген қажеттілікті туғызады, демек тұрғын үйге сұраныс табиғи түрде артады.
Бұл сұраныстың өсуіне ықпал ететін бірнеше қосымша фактор бар. Біріншісі – тұрақты жұмыспен қамту мүмкіндігі; екіншісі – туу көрсеткішінің жоғары болуы; үшіншісі – мемлекеттік жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалардың қолжетімділігі. Мысалы, кез келген субсидияланған бағдарлама тұрғындарға үй алуды жеңілдетіп, ипотекаға сұранысты күшейтеді. Нәтижесінде, сұраныс деңгейі күрт өсіп, ұсыныс оны қуып жете алмай қалады. Мұндай теңсіздік тұрғын үй бағасына тікелей ықпал етіп, тұрғын үйдің құнын шарықтатады.
– «7‑20‑25» секілді ипотекалық бағдарламалардың ұзақмерзімді салдарын қалай бағалайсыз? Мысалы, мұндай бағдарламаның тұрақты болуы нарықтағы тұрғын үйлердің бағасын қымбаттатып жібермей ме?
– «7‑20‑25» бағдарламасы, расында халық үшін аса қолайлы жоба болды. Егер қандай да бір бағдарлама қоғамға шынымен тиімді болса, оны кенеттен қысқарту немесе лимит енгізу қажет болмас еді. Мысалы, банктер мен мемлекет үшін тиімділігі жоғары кейбір ипотекалық өнімдер 10-20 жыл бойы үздіксіз жұмыс істеп келеді. Тіпті оларға еш шектеу қойылған жоқ. Себебі ол мемлекетке, банкке тиімді еді. Ал халыққа өте пайдалы бағдарламалардың біразы, өкінішке қарай, уақытша тоқтатылды немесе мерзімінен бұрын жабылды.
«7‑20‑25»‑тің артықшылығы ең алдымен жылдық мөлшерлемесінің төмендігінде және оған қатысу рәсімінің барынша жеңілдетілгенінен көрінді. Алайда дәл осы артықшылықтар тұрғын үй нарығында жаңа теңсіздік тудырды: бағдарламаның қолжетімділігі сұранысты күрт өсіріп, ұсынысты төмендетті. Құрылыс компаниялары сұраныс қарқынына ілесе алмай, кейбірі «үйді тезірек сату» құлқынына бой алдырды. Соның салдарынан сапаға немқұрайлы қараған жағдайлар да кездесті.
Нарықтың тағы бір айрықша белгісі – тұтынушының үйді емес, ең әуелі бағдарламаны, дәлірек айтсақ, жеңілдік шарттарын таңдауы. Қолайлы несие алу мүмкіндігі алдыңғы орынға шыққандықтан, әлеуетті сатып алушылар жылдам шешім қабылдауға мәжбүр болды әрі құрылыс сапасына терең талдау жасау көбіне кейінге ығысты. Осылайша, тұрғын үйді «бағдарламаның арқасында» тез өткізу үдерісі ипотекалық сектордағы теңгерімге әсер етіп, нарық динамикасын қысқа мерзімде айтарлықтай өзгертіп жіберді.
– Жақсы. Бірақ біздегі мемлекеттік бағдарламалар шынымен тиімді деп айта аласыз ба? Мәселен, сол «7‑20‑25» бағдарламасы жайлы тағы айтайын. Бағдарламаның ең үлкен кемшілігінің бірі – тізімдегі Тұрғын үй компаниясының шектеулі екені. Кейде тіпті құрылысы бітіп, өтпей тұрғын үйлерді бағдарламаның ішіне әдейі енгізетіндей көрінеді. Одан бөлек, мысалы, 2 бөлмелі үй кемінде 30 миллион тұрады делік. Бастапқы жарна үшін 5 миллион, компанияның өзіне тағы 5 миллион төлейсіз. Және үйді қара әрлеумен (черновая отделка) аласыз. Сосын үйдің жөндеу жұмысына, базалық заттарына барлығы кемінде 10 миллион кетеді дейік. Сонда 20 миллионға ай сайынғы ипотекасымен 25 жылға үй аласыз деген сөз ғой? Бұл бағдарлама сонда қай тұрғыдан тиімді?
– Бұл мәселе тек «7‑20‑25» бағдарламасына ғана қатысты емес. Қара әрлеумен (черновая отделка) тапсыратын пәтерлердің өзге ипотекалық өнімдерге де қатысы бар. Әдетте сатып алушыда кез келген қара әрлеудегі үйді алуға мүмкіндігі бар. Бірақ «7‑20‑25» аясында оған бірқатар шектеу қойылады. Бағдарлама арқылы кез келген пәтерді рәсімдей алмайсыз: тек құрылыс компаниясынан алынатын, эконом‑класс санатындағы жаңа үйлерге ғана рұқсат етілген. Бизнес және комфорт‑класс нысандары бұл бағдарламаның талаптарына сәйкес келмейді.
Мұндай шектеу мемлекет немесе құрылыс салушылар тарапынан емес, бағдарламаның өз ережелерінен туындайды. «7‑20‑25» бойынша берілетін ипотеканың ең жоғары мөлшері – 25 миллион теңге. Мәселен, Алматыда бизнес‑класс санатындағы пәтер 40 миллион теңге тұрса, банк сізге тек 25 миллион теңге қаржы бөледі, қалған 15 миллионды өз қаражатыңыздан төлеуіңіз қажет. Сәйкесінше, бұл бағдарлама қымбат тұрғын үй үшін маңызын жоғалтады.
Бағдарламаның аясы тар, өйткені бөлінетін несие сомасы бүкіл нарықты толық қамти алмайды. Қара әрлеу мәселесіне келсек, мемлекет бастапқыда пәтер бағасын қолжетімді ету үшін дәл осы форматты таңдап алды. Дегенмен бұл тәсіл, менің ойымша, дұрыс болмады. Қара әрлеуге сұраныс артқан сайын құрылыс сапасын ішкі инженерлік жүйелер, әрлеу материалдары тұрғысынан толық бағалау мүмкін болмады. Сатып алушы құрылыс сапасын тек сыртқы көрінісі бойынша шамалап қана саралайтын жағдайға тап болды. Егер пәтерлер жоғары дайындық деңгейінде (таза әрлеуде) ұсынылса, баға шарықтамай, сапаға қойылатын талап та күшейер еді.
«7‑20‑25» бағдарламасының 25 жылдық мерзімі кездейсоқ таңдалған жоқ. Мемлекет несиені 1‑2 жылға да ұсынуға қауқары болғанымен, ұзақ мерзім – халық үшін басты артықшылықтың көзі. Себебі төлем мерзімі ұзарған сайын ай сайынғы төлем айтарлықтай төмендейді. Мәселен, сол қарызды 5 жылға ғана бөлгенде айына шамамен 350 мың теңге төлеуге тура келер еді. Ал 25 жылға созылғанда, бұл сома 141 мың теңгеге дейін түседі.
Бүгінде 141 мың теңге көзімізге «азғантай төлем» сияқты көрінгенімен, бағдарлама алғаш іске қосылған 2018 жылы бұл сома қомақты саналған. Алайда уақыт өткен сайын тұрғын үй бағасы қымбаттап, инфляция деңгейі жоғарылады. Ал бағдарлама шарттары, әсіресе 20 миллион теңгелік максималды несие сомасы – сол күйі өзгеріссіз қалды. 2018 жылы тек 20 пайыз бастапқы жарнаны төлеп, 25 миллион теңгеге үш бөлмелі пәтер алуға мүмкіндік болған. Қазір нарық бағасы шарықтап кеткен шақта, сол ақшаға екі бөлмелі пәтер алу да оңай емес.
Демек, бағдарламаның негізгі артықшылығы – 25 жылдық өтеу мерзімін сақтау өзектілігін жойған жоқ. Кемшілігі – заман талабына икемделмеген несие лимитінде. Егер максималды сома инфляция мен нарықтық өсімді ескере отырып ұлғайса, «7‑20‑25» қарапайым халық үшін әлдеқайда тиімді күйінде қалар еді.
– Бұл жерде ипотеканы ай сайын төлеудің екі тәсілі бар. Сол аннуитет пен тең үлеспен төлеу (differentiated) модельдерінің ұзақ цикл ішіндегі артық‑кем тұстары қандай?
– Аннуитеттік және дифференциалды төлем тәсілдерін салыстырғанда, Қазақстанда дифференциалды кестеге қызығушылық аса жоғары емес. Көптеген адам ипотеканы зерттеп көргенімен, ай сайынғы төлем мөлшері өзгеріп тұратынын «тиімсіз» санап, бұл тәсілден бас тартады. Себебі халықтың басым бөлігінің жалақысы тұрақты: мысалы, мұғалім 300 мың теңге көлемінде фиксті еңбекақы алады. Егер ол аннуитеттік схеманы таңдаса, ай сайынғы төлемі 141 мың теңге болып бекітіледі. Ал дифференциалды әдісті таңдаса, алғашқы айда 150 мың, келесі айда 220 мың теңге төлеуі мүмкін, бұл тұрақты табысқа сәйкеспей, отбасы бюджетін шатастырады.
Шетелде, әсіресе сағатпен немесе ауысыммен жұмыс істейтін адамдарға (ағылшындар айтатын «overtime» жүйесі) дифференциалды кесте ыңғайлы. Олар таңғы 9‑дан түнгі 1-ге дейін қосымша еңбек етіп, әр айда табысын өзгерте алады. Ал қазақстандықтардың орташа табысы көбіне қатты өзгермейтін болғандықтан, аннуитеттік төлем әлдеқайда қауіпсіз. Айлық жүктемені нақты жоспарлап, себебі ол кіріс‑шығысын алдын ала есептеуге мүмкіндік береді.
Сондықтан біздің нарықта аннуитеттік схема орындырақ. Төлем құрылымы жағынан аннуитет пен дифференциалдың түбегейлі айырмасы жоқ көрінгенімен, ай сайынғы соманың өзгермей тұрақты болуы – қазақстандық борышкерлер үшін шешуші артықшылық.
– Одан өзге еңбек миграциясы құрылыс нарығындағы шығындарға тұрақсыздық алып келіп тұр ма?
– Еңбек миграциясының қазіргі әсері айтарлықтай шектеулі. Он жыл бұрын Өзбекстан, Тәжікстан, Қырғызстаннан келген жұмыс күшінің құны нарыққа ықпал еткен болса, қазір бұл мемлекеттердің өзінде де еңбек бағасы тұрақтанып, бір деңгейге жақындады. Алматыда жалақы мөлшері көршілес елдерге қарағанда 15-20 %-ға жоғары болғанымен, ол артықшылықты тұрғын үй мен тамаққа жұмсалатын шығын толықтай өтеп қояды. Сондықтан шетелдік жұмысшылар санының артуы құрылыс секторындағы шығынға қатты ықпал ете алмайды.
– Бізде тұрғын үй бағасы салыстырмалы түрде арзан өңірлер де бар. Мәселен, Ақтөбе, Орал, Көкшетаудағы «арзан» баға феномені нені көрсетеді?
– Көкшетау, Ақтөбе, Орал сияқты өңірлік нарықтарда баға динамикасы негізінен ішкі сұранысқа тәуелді. Сол сияқты Петропавл мен Павлодарда да тұрғын үй құны халық саны, жұмыс орындарының қолжетімділігі, инвестиция ағыны және инфрақұрылымның дамуымен тікелей байланысты болғандықтан, салыстырмалы түрде тұрақты деңгейде сақталып отыр.
– Бізде тұтынушылар үй таңдаған кезде баса мән беретін тағы бір маңызды аспект бар. Ол – тұрғын үйлердің санаты. Қалай ойлайсыз, Астана мен Алматыдағы премиум‑класс пен comfort‑класс сегменттерінің арасындағы айырма қалай, шекарасы қалай ыдырап жатыр?
– Бұлардың арасындағы шекара айтарлықтай айырмашылық тудырмайды. Жалпы алғанда, бір шаршы метрдің бағасы 1-1,5 есе қымбаттауы – қалыпты құбылыс. Мәселен, бір ауданда 1 кв/м² 700 мың теңге болса, басқа жерде 1,4 млн теңге болуы – мегаполис үшін үйреншікті жағдай.
Алматыда сұраныстың өзі «premium» сегментіне қарай ауып бара жатыр. Себебі эконом немесе комфорт кластан баспана алып үлгерген тұрғындар біршама уақыттан соң сол пәтерін қымбат бағаға сатып, түскен қаражатты келесі баспананың бастапқы жарнасына жұмсайды, яғни «premium» кластағы үйге қолын созады. Сондықтан болашақта жоғары кластағы тұрғын үйлердің үлесі арта береді деген болжам қисындырақ болар еді.
– 2025 жылы тұрғын үй бағасы «кемінде 10 %-ға өседі» деген болжамыңызды қандай жаңа деректер қуаттай түсті?
– Бұл үрдіс барлық Қазақстан қаласына бірдей тән емес, өйткені әр қаланың урбанизация қарқыны әртүрлі. Бағаның күрт өсуі негізінен ірі мегаполистерде байқалады. Бұған 2025 жылдан бастап іске қосылатын жаңа ипотекалық бағдарламалар да ықпал етуі мүмкін. Мәселен, қазірдің өзінде «Отау», «Наурыз», «Жасыл ипотека», «Ұмай» сияқты ипотекалық бағдарламалар дайын тұр. Бағдарламалардың көптігі шын мәнінде нарықтағы баға динамикасына ықпал етпек.
– Баспанаға мұқтаж әлеуметтік осал топтағы адамдар да бар. Бізде мүгедек жандарға, көпбалалы отбасыларға және жалғызбасты аналарға арналған баспана механизмдері жеткілікті ме?
– Иә, бізде мүгедектерге, көпбалалы және жалғызбасты аналарға арналған бағдарламалар жетіспейді. Бар болған күннің өзінде, оларды алу мүмкіндігі шектеулі, лимиті мардымсыз. Өкінішке қарай, әлеуметтік осал топтарды жан‑жақты қамтып, оларға нақты мотивация беретін «дұрыс» кешенді бағдарлама әлі жолға қойылған жоқ. Біздегі әлеуметтік бағдарламалар шамамен халықтың бар‑жоғы 10 пайызын ғана қамтиды.
Дәл қазір «Наурыз» бағдарламасы көпшілікті «құтқарып тұр» деуге болады. Орташа табысы бар азаматтар 9 жыл бойы 9% мөлшерлемемен несие алса, әлеуметтік тұрғыдан осал жандар үшін сол көрсеткіш 7 %-ға дейін төмендетілген. Соның нәтижесінде бағдарлама халықтың нақты төлем қабілетіне икемделген, салыстырмалы түрде қолжетімді қаржыландыру тетігі қалыптасты.
– Одан бөлек, қазір әлеуметтік желіні аша қалсаңыз, «бастапқы жарнасыз үй алуға болады» деген жарнаманы жиі байқаймыз. Ал оның механизмі қандай? Бұлай үй алуды біздің қоғамға ұсынар ма едіңіз?
– «Алғашқы жарнасыз үй сатып алу» – әзірге тек Банк ЦентрКредит ұсынатын опция. Қолданыстағы нормаларға сай, 20 % бастапқы жарнаның орнына басқа жылжымайтын мүлікті кепілге қоюға рұқсат етіледі, яғни екінші пәтерді не үйді кепілге қоюға болады. Бірақ көпшілік мұндай кепілі болмаған соң, бастапқы жарнаны жабу үшін тұтынушылық несие алады. Сол несиеге алған ақшаны алғашқы жарна ретінде құяды. Нәтижесінде, қарыз алушының мойнына бірден екі міндеттеме жүктеледі. Олар – ипотеканың ай сайынғы төлемі және бастапқы жарнаны өтеуге алған қарыз.
Адамдардың көбі мұны төлей алмай қалады. Нәтижесінде «мерзімінен кешіктіру» (просрочка) болады. Сөйтіп жүргенде, адамдар үйден айырылып қалуы мүмкін. Бұл басқа тұтынушылардың үй ала алмауына кері ықпал етеді. Сондықтан бұған кеңес бермеймін. Өйткені алғашқы жарнаны жинай алмаған адам ипотеканы да төлей алмайды деп ойлаймын.
– Түсінікті. Уақытыңызды қиып, сұрақтарыма бірден жауап бергеніңізге көп рақмет!
– Сізге де көп рақмет!