Енді бұрынғыдай бәріне бірдей пайыз болмайды. Әр адамға қойылатын талап пен мөлшерлеме оның табысына, бастапқы жарнасына, несиелік тарихына және жалпы қаржылық жағдайына байланысты есептеледі. Яғни, табысы тұрақты, қарызы аз азаматтар үшін ипотека шарттары жеңілдеу болса, керісінше жағдайда талап күшейеді.
Тағы бір маңызды өзгеріс – банктер тек ресми табысты ғана есепке алады. Зейнетақы аударымдарымен расталмаған кіріс енді ескерілмейді. Бұл әсіресе бейресми табысы бар азаматтар үшін ипотека алуды қиындатуы мүмкін. Сонымен қатар қарыз жүктемесін бақылау талаптары да қатаңдауы мүмкін. Мәселен, бұған дейін банктер ай сайынғы төлемді ғана есепке алса, енді адамның жалпы қарызы да назарға алынады.
Сарапшылардың айтуынша, мұндай өзгерістер ипотеканы барлығына бірдей қолжетімді құралдан гөрі қаржылық мүмкіндігі дәлелденген адамдарға бағытталған өнімге айналдыруы ықтимал.
Осыған байланысты нарықтағы жалпы ахуал қалай өзгеретіні туралы пікір білдірген Qazaq Expert клубының құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейітнұрова алдағы кезеңде макроэкономикалық көрсеткіштерге ғана емес, нарықтың ішкі механизмдеріне де назар аудару қажет екенін айтады.
– Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында 2026 жылдың шілдесі қарсаңында елеулі өзгерістер болмақ. Бұл үдерісті толық түсіну үшін тек макроэкономикалық көрсеткіштерге сүйену жеткіліксіз, нарықтың ішкі тетіктеріне де назар аудару қажет. Шілдеден бастап реттеуші жаңа талаптарды енгізеді: қарыз жүктемесіне шектеу күшейіп, жеңілдетілген ипотекалар бойынша бастапқы жарнаға қойылатын талаптар қатаңдайды. Соның салдарынан табысы ай сайынғы төлемді әрең жауып жүрген «шекті» санаттағы сатып алушылар үшін баспана алу қиындай түседі. Қысқа мерзімде әлеуетті қарыз алушылардың шамамен 15-20 пайызы нарықтан тыс қалуы мүмкін. Нәтижесінде, тұрғын үйге қол жеткізу күрделене түседі, алайда бұл шара ипотекалық «көпіршіктің» ұлғаюын тежеп, төлем қабілетсіздіктің өсуіне жол бермеуге бағытталған, – дейді сарапшы.
Сарапшының сөзінше, сұраныс құрылымы да өзгеруі ықтимал. Яғни, бұрын «комфорт» сегментіне қызығушылық танытқан сатып алушылар енді «стандарт» немесе «эконом» санатына қарай ойысуы мүмкін. Бұл нарықтағы теңгерімді қайта қалыптастырады. Сонымен қатар тұрғын үй бағасы да тұрақталуы мүмкін, яғни сарапшы күрт өзгерістер ықтималдығы төмен деген пікірде. Себебі құрылыс компаниялары шығынның жоғары болуына байланысты бағаны ашық түрде төмендетуге асықпайды.
– Құрылыс компаниялары бағаны түсіруге құлықсыз, себебі материалдар мен логистика қымбат. Сондықтан сұраныс азайған жағдайда нарық алдымен тоқырау кезеңіне өтеді. Ашық жеңілдіктердің орнына жасырын ұсыныстар көбейеді: тегін паркинг, 2-3 жылға пайызсыз бөліп төлеу немесе әрлеуді сыйлыққа беру сияқты. Құрылыс саласындағы инфляция мен білікті мамандардың тапшылығы өзіндік құнды төмендетпей ұстап тұр. Егер баға белгілі бір деңгейден төмен түссе, құрылыс тоқтауы мүмкін, ал бұл болашақта ұсыныстың азаюына және бағаның қайта өсуіне әкеледі. Болжам бойынша, қайталама нарықтағы баға 5-7 пайызға төмендеуі мүмкін, ал бастапқы нарықта, әсіресе сұранысы жоғары аудандарда, баға тек инфляция деңгейінде өседі, – дейді Диляра Сейітнұрова.
Инвестиция тұрғысынан да жағдай өзгеріп отыр. Бұрынғыдай «құрылыстың басында алып, тапсырылғанда қымбатқа сату» моделі өзектілігін жоғалтып келеді.
– Бұрын кең тараған «қазаншұңқырда сатып алып, пайдалануға берілгенде 40 пайызға қымбатқа сату» кезеңі аяқталды деуге болады. Қазір бұл ұзақмерзімді ойынға айналды. Инвестиция ретінде тек жалға беруге болатын нысандарды қарастырған жөн, олардың табыстылығы жылына шамамен 8-10 пайыз болуы мүмкін. Ал қысқа мерзімде қайта сату тәуекелі жоғары, себебі өтімділік төмендеді. Ал өмір сүру үшін баспана алу бұл кезеңде керісінше тиімді бола түспек, себебі сұраныс азайғандықтан, сатып алушының мүмкіндігі артады, құрылыс компанияларымен саудаласуға, жақсы жоспарлау мен тиімді нұсқаларды таңдауға болады, – дейді сарапшы.
Сарапшы ипотека мен жалдамалы баспана арасындағы таңдауға да тоқталды. Оның айтуынша, бұл жерде бәрі адамның қаржылық мүмкіндігіне байланысты.
– Егер сізде бастапқы жарнаның 50 пайызы бар болса және болашағы бар ауданда пәтер тапсаңыз, ипотека тиімді – сіз активтің бағасын бекітіп қоясыз. Ал егер жинақ 20 пайыздан аз болса, әзірге жалдамалы пәтерде тұрып, қаражатты жоғары табысты құралдарға салған дұрыс. Қазір депозиттер мен облигациялар 14-15 пайызға дейін табыс әкеледі. Көп жағдайда жалдау ақысы нарықтық ипотека бойынша 18-20 пайыздық артық төлемнен арзанға түседі, – дейді Диляра Сейітнұрова.
Жалпы алғанда, сарапшылар нарық жаңа кезеңге аяқ басып отырғанын айтады. Бұрынғыдай жеңіл ипотека дәуірі біртіндеп аяқталып, енді сапа мен есепке негізделген шешімдер алдыңғы орынға шықпақ.
– Нарық біртіндеп «есейіп» келеді. Алдағы жарты жылда басты назарды «соңғы мүмкіндікті жіберіп алмауға» емес, локацияны, жобаның сапасын және ұзақмерзімді әлеуетін дұрыс бағалауға аудару керек. Алдағы 5-10 жылда тұрғын үйдің өтімділігіне әсер ететін негізгі факторлар – құрылыс сапасы мен энергия тиімділігі болады, – деп түйіндеді сарапшы.
Демек, жаңа ипотекалық талаптар бір жағынан нарықты тұрақтандыруға бағытталса, екінші жағынан сатып алушылар үшін талапты күшейтеді. Бұл өзгерістер алдағы айларда тұрғын үй нарығының бағытын айқындайтын негізгі факторлардың біріне айналуы мүмкін.
Кәмила ДҮЙСЕН