Қасым-Жомарт Тоқаев «Қазақстандағы банктердің активтері мен қаражаты дамыған елдерге қарағанда орта есеппен бірнеше есе көп пайда әкеледі. Себебі біздің банктер экономикаға несие бергеннен гөрі қаржылық тәуекелі төмен бағыттарға ақша салғанды жөн көреді» деген болатын. Президент банктердің жауапкершілігін күшейту, бұған үнемі жіті назар аудару қажетін нықтады.
Бір айта кетер жайт, қазан айының ортасынан бастап Қазақстанның ипотека нарығында өзгерістер болды. Отандық коммерциялық банктердің көпшілігі қазақстандықтардан тұрғын үй займдарына өтініш қабылдауды кілт тоқтатты. Кейбірі ипотека атаулыдан толық бас тартса, бірқатары түрлі шектеу енгізді және бұл банктік өнім «уақытша қолжетімсіз» болатынын хабарлады. Алайда «уақытшасы» әлі күнге бітер емес. Банктер өзіне пайдалысын ғана ойлап отыр: бірнешеуі тек құрылыс компанияларымен арасындағы серіктестік бағдарламаларын сақтады және ипотека алғысы келетін адамды соның салған тұрғын үй кешендерінен баспана алуға үгіттейді. Басқасына ипотека бермейді.
Қазіргі кезде Freedom банкі серіктестік бағдарлама аясында 20 жылға 70 млн теңгеге дейін берілетін ипотекасын ілгерілетуді жалғастырды. Fortebank жылжымайтын мүлік кепілге қойылатын ипотекасына өтініш қабылдауды қайта жандандырғанын құлағдар етті, жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ) – 25%-ға дейін. ЦентрКредит банкі мемлекеттік «7-20-25» бағдарламасы, JAÑA ипотека бойынша несие ұсынады, ЖТСМ 22,5%-ға дейін барады. Ал Halyk bank тіпті «7-20-25» бойынша да ипотекаға жаңа өтініштерді қабылдауды «жапты».
Байланыс орталықтарына хабарласқанымызда, бірде-бір банк тұрғын үй несиесіне неге өтініш қабылдамайтынын айтпады. Әйткенмен, себебі айқын: бәрі Ұлттық банк базалық ставканы 18%-ға дейін күрт көтергеннен кейін осындай шешім қабылдады. Мұның сыртында Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі халықтың шектен тыс қарыздануын құрықтау мақсатында жаңа қаулы әзірледі: оған сәйкес, биылғы 1 қарашадан банктердің ипотекасының ЖТСМ-і 20%-дан аспауға тиіс.
– Ипотекаға қатысты дағдарыс Ұлттық банктің базалық ставканы бұрынғы 16,5%-дан 18%-ға дейін күрт көтеруінің тікелей салдары болып есептеледі. Алда бұл мөлшерлеме 20 пайызға дейін көтерілуі ықтимал. Мұның сыртында қаржылық реттеуші де саладағы саясаты мен талаптарын қатайтып жатыр. Бұл жағдай қаржылық сектордағы табыстылықты өзгертті. Мұндай жағдайда ескі ставкалармен несие беру шығынмен жұмыс істеуге теңеледі. Банктер бір-екі пайыз табыс үшін жұмыс істемейді, – дейді экономист Эльдар Шамсутдинов.
Алайда Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі төрағасының орынбасары Олжас Қизатов қалыптасқан жағдайды дағдарыс деп есептемейді. Оның пайымдауынша, ипотека берудің уақытша тоқтатылуы – жүйелі проблемалардың басталуын білдіретін дабыл-сигнал емес, жағдайдың күрт өзгеруіне деген нарықтың реакциясы ғана.
– Меніңше, бұл банктердің базалық мөлшерлеменің өзгеруіне уақытша реакциясы. Бүгінде кейбір банк шарттарын қайта қарап, жекелеген нарықтық ипотекалық бағдарламасын аша бастады. Демек, бұл ставканың көтерілуіне қатысты біржолғы жауабы болса керек. Басқа банктер әзірге жағдайдың өрбу барысын бақылап отыр, – деді О.Қизатов.
Банк «шапанын» Үкімет өзіне шақтады
Осы кезде мемлекет амалсыз, банктер атқаруға тиіс рөлді өз мойнына алды. Президенттің тапсырмасы бойынша Үкімет макроэкономикалық тұрақтылықты қамтамасыз ету және экономикалық реформалардың теріс салдарын барынша азайту бағытында шараларды қолға алды.
Аталған шара қолданыстағы «Наурыз» және «Наурыз-Жұмыскер» бағдарламалары арқылы несиелеу көлемін 500 млрд теңгеге дейін ұлғайту жолымен жүзеге асырылады. Сонымен қатар сұранысқа ие «Әскери баспана» бағдарламасы қайта іске қосылады, ол жыл сайын кемінде 7 мың әскери қызметшінің отбасына жаңа салынған баспанадан бөлек, қайталама нарықтан да пәтер сатып алуға мүмкіндік береді. Құрылыс компанияларымен арада осы бағдарламалар шеңберінде салынатын тұрғын үй құрылысы бойынша офтейк-келісімшарттар жасалады. Өз кезегінде құрылыс компаниялар 3 жылға бағаны бекіту бойынша қарсы міндеттемелер қабылдауға міндеттелді.
Мәжіліс депутаты, «AMANAT» партиясы фракциясының мүшесі Еркін Әбіл мұның уақытша шара ғана екеніне екпін түсірді. Сондықтан ол бюджеттің жыл соңына дейін игерілмей қалатын қаражатын халықтың банктерден алатын ипотекасын субсидиялап, арзандатуға бағыттау қажет деп санайды. Сонда баспана бұқараға қолжетімді болады.
– Күні кеше қабылданған Үкіметтің шешімі – тек жыл соңына дейін созылатын уақытша, шұғыл шара. Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 18%-дан төмен түсірмей, ипотека арзандамайды. Оны қашан түсіретіні белгісіз. Қазіргі басты міндет – инфляцияны ауыздықтау және ұлттық валютаны құнсызданудан сақтау. Базалық ставканың жоғарылауы барлық кредиттің қымбаттауына соқтырды. Соның ішінде көптеген банк ипотека беруден бас тартты. Себебі одан тапқан табысы инфляциядан аспайды. Пайыздық сыйақысының күрт өсуі кесірінен жұрт ипотека рәсімдей алмай қалды, – деді депутат.
Қалай болғанда, сарапшылар салада қордаланған мәселелердің ауқымы әлдеқайда терең деп есептейді. Мұны соңғы «Ақша-кредит саясаты туралы баяндаманы» әзірлеу үшін Ұлттық банк тартқан тәуелсіз сарапшылар да жоққа шығармайды. Олардың мәліметінше, Қазақстанда банк кредиттерінің ЖІӨ-ге қатынасы 2007 жылы ең жоғары белеске – 40%-ға дейін жетті.
Ипотека тетігі трансформацияланады
Қаржылық сарапшы Арман Бейсембаев банктердің бассыз кеткені сонша, олардың қымбат ипотекасы халыққа бұдан көп бұрын қолжетімсіз болып қалғанын айтады.
– Нарықтағы ипотеканың жүктемесін халық бұған дейін де көтере алмайтын, енді ол тіпті асу бермес асқарға айналады. Сондықтан ипотека беруді уақытша немесе толық тоқтатқаннан жағдайдың өзгере қоюы неғайбыл. Тұрғын үй несиесін 18%-бен аласыз ба, әлде 23%-бен аласыз ба, бәрібір оны төлеп болғанда, екі пәтердің құнына шығындаласыз. Бұл бір ақылға сыймайтын нәрсе. Қандай адам ортанқол баспана үшін ай сайын жарты миллион теңгеден астам төлеп тұруға әзір?! Бұл енді халықты баспанамен қамту емес, қанауға көбірек ұқсайды, – деді сарапшы.
Оның пікірінше, қазақстандықтардың қазіргі төлем қабілетінің шынайы деңгейі он екі-он бес пайыздан артық ипотеканы көтере алмайды. Салдарынан бүгінде жасалып жатқан мәмілелердің басым көпшілігі тұрғын үй несиесін төрт-бес жылда өтеп тастайтын ауқатты азаматтарға тиесілі немесе жылжымайтын мүлік нарығындағы алыпсатарлық және коррупциялық схемалармен байланысты болып келеді.
Сол себепті, А.Бейсембаев ипотека берудің тыйылуынан қарапайым бұқара көп зардап шекпейді деген тұжырым жасады: мемлекет тарапынан берілетін жеңілдікті ипотека онсыз да қалады. Тұрғын үй құрылыс жинағы жүйесінде «Отбасы банк» өзінде жинақ жинаған клиенттеріне 7%-бен (ЖТСМ 9%-ға дейін) несие беруді жалғастырды.
Ұлттық банк те тұрғын үй несиесін негізінен мемлекет қамтамасыз етіп отырғанын жасырмады: «2025 жылдың маусымында халық пен бизнестің несие алу белсенділігінің жалғасуына байланысты банктердің кредиттік портфелі жыл ішінде 20,7%-ға өсті. Бұл жерде ипотекалық несиелеу өсімі жеделдеп, жылдық мәнде 14,7%-ға жетті. Бұған мемлекеттің жеңілдетілген тұрғын үй бағдарламалардың, соның ішінде «Наурыз» және «Наурыз Жұмыскер» бағдарламаларының жүзеге асырылуы арқылы қол жеткізілді», – деп мәлімдеді Ұлттық банк мамандары.
Ұлттық банк халықтың нақты табыстарының қысқаруы, нақты жалақының өсу қарқынының бәсеңдеуі жағдайында, жылжымайтын мүлік нарығында ипоте-ка – тұрғын үйге сұранысты қаржыландырудың негізгі құралдарының бірі болып қала береді деген түйін түйді. Қазақстандықтардың әл-ауқаты төмен жағдайда ипотекадан бас тарту мүмкін емес көрінеді.
Ұлттық банк төрағасының орынбасары Берік Шолпанқұлов ипотеканың тұрғын үй құрылыс жинағы түрінде «қайта түлейтінін» болжады. Бұрын тек «Отбасы банкінің» монополиясы саналған бұл жүйеге алда коммерциялық банктер кіре алады.
Осы орайда кейбір банктер қазірден өзі үшін табысы төмендеген классикалық ипотекадан біртіндеп бойын аулақ салып, осы тұрғын үй құрылыс жинағы форматына көшуге кірісті. «Krisha.kz» сату бөлімінің басшысы Имран Османов ипотеканың жойылмайтынына, тек трансформацияланатынына сенімді: «Қарапайым ипотекадан алатын табыс-маржасы азайды, содан банктер бұл тетіктен бас тартып жатыр. Бірақ банк жүйесі икемді, ол баламалы схемалар, қосымша комиссиялар, сақтандыру өнімдері арқылы табыс табудың жаңа қайнарларын табады. Жаңа форматы пайда болды. Мысалы, БЦК банкі «Отбасы банкінің» моделіне ұқсас «JANA ипотеканы» іске қосты, онда баспана бағасының 50 пайызын клиент жинайды, қалған жартысын банк береді. Forte Bank те ұқсас ипотеканы ұсына бастады», – дейді Османов.
Яғни, коммерциялық банктер ипотека нарығынан толық кетпейді, тек қайта құрылымдайды. Классикалық ипотека өнімдері азая береді, есесіне түрлі «гибридті» құралдардың үлесі артады. Бұған құрылыс компанияларымен серіктесе отырып, бөліп төлеуді ұсыну, девелоперлердің төл ішкі бағдарламалары, банк пен клиенттің бірлесе қаржыландыру схемалары және басқасы жатады.
Жалпы, сарапшылардың тоқтамынша, қазіргі өзгерістерді дағдарыс емес, қайта құрылу деп түсінуге болады. Банктердің көбі үзіліс алды, жаңа жағдайда қандай үлгі-модельге жүгіну керегін бағамдап жатыр. Ипотека жаңарған кейіпте қайта оралмақ. Дәстүрлі ипотека тарих қойнауына кетсе, соған бой үйреткен қазақстандықтар біраз дағдаруы, әсіресе, қайталама нарықта несиеге пәтер алу қиындауы мүмкін. Уақыт өте келе, баспанаға апарар жаңа жолдар ашылып, жаңа тәсілдер пайда болады. Алайда оның шарттарының қандай болатыны әзірге белгісіз.
Елдос СЕНБАЙ