Осыған орай ел Парламенті депутаттар бастамашы болған 3 заң жобасынан тұратын заңнамалық топтаманы құптады. Қалаулылар бұған амалсыз барып отыр, себебі қалаларда тұрғын үй кешендерін басқаруға қатысты ұзақ жылғы дау бітер емес. Жаңа реформа аясында республикада көппәтерлі үйлерді басқарудың екі нысаны ғана қалады. Салада тағы не өзгермек?
Тастанды» үйлер пайда болады
Заңға жүйрік азаматтар үшін құнды дерек. Парламент өткен сессияда, каникул қарсаңында қабылдаған заңнамалық пакетке келесі 3 заң кіреді: «Кейбір заңнамалық актілерге тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық, кәсіпкерлік және экспорттық-кредиттік агенттіктің қызметі мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заңы, «Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы» кодексіне (Салық кодексі) және оны қолданысқа енгізу мәселелері бойынша ҚР заңдарына өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заңын, «Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодексіне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заңы.
15 шілде күні оның бәріне Президент қол қойды. Айта кету керек, 2023 жылғы сәуірде, Үкіметтің кеңейтілген отырысында Мемлекет басшысының өзі мүлік иелері бірлестігі реформасының кемшіліктерін атап өтіп, көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару жүйесін ретке келтіруді тапсырған болатын. Жіберілген қателіктер мен қазіргі нақты ахуалды ескеріп, депутаттық корпусқа кондоминиумдарды басқарудың құқықтық негізін қайта қарауды жүктеді.
Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің түсіндіруінше, депутаттар бастамашы болған заңнамалық топтамаға сәйкес, қалалықтар өз үйін кім және қалай басқаратыны туралы шешім қабылдағанда негізгі екі нұсқаның бірін таңдауға тиіс болады: бұлар – мүлік иелерінің бірлестігі (МИБ/ОСИ) және тікелей бірлескен басқару (ТББ, бұрынғы жай серіктестіктерге ұқсас, бірақ пәтерлер саны шектеусіз).
Министрлік қазіргі жай серіктестіктердің (ЖС) жойылмайтынын, олар тек бірлескен басқару тұжырымдамасына біріктірілетінін айтты. Ал депутаттар жойылады деп отыр. Өйткені біріктіру де жойылудың бір сипаты. Әрі жаңа заңда ЖС ұғымы жоқ. Бұдан бөлек, басқару субъектілерінің 3 түрі қолданылады: басқарушы компания, кәсіби басқарушы, пәтер иелерінің кооперативі.
– Пәтер иелері басқару процесін қалай ұйымдастыру керектігін өзі еркін таңдай алады. Біріншісі – тәуелсіз басқару, онда МИБ меншік иелері арасынан төрағаны сайлайды, ол жұмысты ұйымдастырады, қызметкерлерді жалдайды және ғимараттың жағдайына жауап береді. МИБ төрағасының өкілеттік мерзімі қазіргі 1 жылдан жаңа заңға сай 3 жылға дейін ұлғайды. Екіншісі – кәсіби басқару. Бұл жағдайда МИБ кәсіби менеджермен келісімге отырады, ал төраға тек бақылау функцияларын орындайды. Үшіншісі – басқаруды аутсорсингке беру. Мұндайда МИБ тек қадағалау өкілеттіктерін сақтап, барлық мәселені басқарушы компанияға жүктей алады, – деді министрлік мамандары.
Ведомствоның мәліметі бойынша, осы нысандардың бірін таңдау үшін тұрғындар бас қосып, жиналыс ұйымдастырмаса, не ұзақ шешімге келе алмаса, үй автоматты түрде «тастанды» (орысша нұсқасында – бесхозный) болып есептеледі және әкімдік өзі қалаған компанияны сол көпқабатты үйдің уақытша басқарушысы ретінде тағайындай алады.
Айтпақшы, алдыңғы реформа аясында ПИК-КСК жойылғаны мәлім. Алайда реформа аяғына жеткізілмей, олар жұмысын жалғастырды. Жаңа реформаға сәйкес, Құрылыс министрлігінің түсініктемесіне жүгінсек, енді пәтер иелері кооперативтері басқарудың дербес түріне жатпайды. Әйткенмен ары қарай қала береді.
– ПИК-тер бұдан былай шаруашылық жүргізудің дербес нысаны болмайды. Олар аумақты тазалау, лифтілерді пайдалану сияқты ортақ мәселелерді ыңғайлы басқару үшін бірнеше үйді біріктіретін бизнес құрылым ретінде қарастырылады. Сонымен қатар барлық ПИК міндетті түрде қайта тіркеуден өтіп, жаңа жарғы алып, коммерциялық емес ұйым аясында қатаң түрде жұмыс істеуге тиіс. Мұндай кооперативтердің кірістерін мүшелер арасында бөлуге болмайды, түскен түсім экономикалық қажеттіліктерге және жалақыға жұмсалуы керек, – деді министрлік өкілдері.
ПИК-тің «жаңа өмірі» басталды
Сенаттың Экономикалық саясат, инновациялық даму және кәсіпкерлік комитетінің хатшысы Серік Шайдаровтың түсіндіруінше, бұл заңның негізгі нормасы дәл осы ПИК-тер қызметін реттеуге бағытталды.
– 2019 жылдың соңында пәтер иелері кооперативтерін басқару нысаны ретінде жою туралы шешім қабылданып, өтпелі кезең белгіленген болатын. Алайда бұл реформа күтілген оң нәтиже бермеді. Соның салдарынан бүгінде ПИК-тер заң жүзінде мәртебесі бекітілмеген күйде жұмыын жалғастырды. Жаңа заңда тұрғын үй қорын басқару және қызмет көрсету бойынша бірыңғай стандарт енгізу қарастырылған. Осыған байланысты заң тек екі басқару нысанын қалдыруды көздейді. Ол – МИБ пен ТББ, – деді Серік Жаманқұлұлы.
Ол алты жыл бұрынғы реформа аясында енгізілген және 36-дан кем пәтері бар көпқабатты үйлерді басқаруға арналған «жай серіктестік» (ЖС) түріндегі басқару нысаны алып тасталатынын жеткізді. Республикада 7 мыңнан астам МИБ құрылған. Олар енді штат жинақтап, үйді дербес басқаруға немесе басқарушы субъектіні жалдауға құқылы. Қазақстанда 2 мыңнан астам ПИК құрылған. Республиканың тұрғын үй қорында 56 мыңнан астам көп пәтерлі тұрғын үй тіркелген. Оның үштен бір бөлігі қатты көнерді, күрделі жөндеуді қажет етеді. Апатты жағдайдағысы – 791 үй. Мұның бәрі тұрғын үй қоры сапасына ерекше назар қажет екенін паш етеді.
«Ал тікелей бірлесіп басқаруға (ТББ) келсек, тұрғын үйдегі жалпы пәтер саны 36-дан аз болса, онда тұрғындар «заңды тұлға» құрмай-ақ, өз үйін өздері басқара алады. Осы мақсатта басқарушы субъектіні, мысалы, ПИК-ті тартуға құқылы. Сондай-ақ шағын үйлерде банкте есепшот ашып, ортақ ақшаны сонда сақтау міндетті емес. ТББ нысанында егер пәтер саны 36-дан асып кетсе, онда жиналыс хаттамасына сәйкес кондоминиум нысаны басқарушы субъектілердің бірімен шарт жасасуға міндетті», – деді сенатор.
Оның айтуынша, қазіргі ПИК-тер қайта тіркеуден өткен соң қандай да бір үйді басқаратын субъект ретінде жұмысын жалғастыра алады. Бірақ тұрғындар мүлік иелерінің бірлестігі шешімімен немесе тікелей бірлесіп басқару жиналысының хаттамасына сәйкес, ол ПИК-пен шарт жасасуы қажет. Сондай-ақ бір ПИК басқа үйлерді де басқара алады.
ПИК-тер бұрынғыдай бір тұрғын үйге байланбайды. Нақты бір үйді меншіктей алмайды. Бұған дейін жаңа ПИК пен ескі ПИК басшылары арасында шайқас-тайталас жүретін, ескі басшы құжаттарды табыстамай, қашатын. Енді ПИК – әр тұрғын үйге жалданып, қызметтерін ұсынатын бизнес нысаны ғана. Ол басқарушы компаниялармен қатар басқару субъектісі ретінде жұмыс істейді.
Тек салық жеңілдігін пайдалануы үшін депутаттар оларға коммерциялық емес ұйым мәртебесін берді. Жалдау мерзімі аяқталса не мерзімінен бұрын бұзылса, кетуге тиіс. Жаңа заң бойынша ПИК тұрғындар төлемінің ашық әрі мақсатты жұмсалуын қамтамасыз ету үшін әрбір тұрғын үйге жеке есепшот ашуға міндетті.
Сенат «тастанды» үйлерге қатысты түсініктеме берді: егер пәтер иелері өз МИБ-ін құрмаса немесе басқарушы субъектіні таңдай алмаса, онда жергілікті әкімдіктің тұрғын үй инспекциясы ол үйге уақытша басқарушы компанияны тағайындайды. Заңда мұндай компанияны мерзімсіз тағайындау мүмкіндігі көзделген, яғни тұрғындар наразы болмаса, әкімдік таңдаған уақытша басқарушы компания жылдар бойы басқара алады. Уақытша басқарушы компания қызметін жүзеге асырып жатқанда тұрғындар шарт мерзімінің аяқталуын күтпестен, кез келген уақытта өзін-өзі басқаруға көшу туралы шешім қабылдай алады.
Әр тұрғынның дауысы маңызды емес
Заңның тағы бір жаңалығы – бұдан былай МИБ төрағасы немесе басқарушы тарифтерді көтеру, жөндеу жүргізу және басқа шешім қабылдау үшін пәтер иелерінің үштен екісінің келісімін алуға мәжбүрленбейді. Жиналысқа қатысып, дауыс бергендердің 51%-ының қолдауын алса жеткілікті болмақ. Депутаттар бұған шешім қабылдау рәсімін жеңілдету үшін барғанын нұсқады.
Мұның сыртында бұдан былай тұрғындарды жиналысқа жинау да қажет болмайды. Тіпті, тұрғын үй чатында сұрау салса да жеткілікті көрінеді. Парламенттің дерегінше, жаңа заңмен «жиналысты тікелей өткізбей, электронды дауыс беру немесе жазбаша сауалнама жүргізу мүмкіндігі енгізілді».
Сондай-ақ аты бар, заты мен құзыры жоқ тұрғын үй инспекциялары енді пәрменді мекемеге айналуға тиіс: заңнамалық топтама оның функцияларын күрт кеңейтті. Жоғарыдай атап өтілгендей, олар «иесіз үйлерге» қалаған басқарушы компания мен тұлғаны тағайындай алады. Қала аумағындағы көпқабатты үйлердің инженерлік желілері мен жабдықтарын жылыту маусымына дайындау шараларына бақылау жүргізеді. Лифтілер мен мүмкіндігі шектеулі азаматтарға арналған көтергіштердің жай-күйін, өртке қарсы жүйелердің жұмысын бақылауға міндетті. Сондай-ақ қаладағы кондоминиум нысандарының басқару формалары мен басқарушы субъектілердің реестрін жүргізіп, олардың тізбесін әкімдіктің интернет-ресурстарында жариялайды.
Мәжіліс депутаты, «AMANAT» партиясы фракциясының мүшесі Юлия Кучинскаяның пайымдауынша, тұрғын үй қатынастары мен ТКШ мәселелеріне арналған, бұл – заңнамалық топтама өзекті әрі маңызды. Себебі Қазақстан қарқынды урбанизацияны бастан өткеріп жатыр, осы онжылдықта ауыл халқының саны қалалықтармен салыстырғанда екі есебей азайып, шаһар тұрғындарының үлесі ары қарай артады деп болжанған. Жыл сайын елімізде жиырма миллионға дейін (2024 жылы – 18,9 млн) шаршы метр баспана беріледі. Көбісі – қалада.
– Ұлттық статистика бюросының мәліметіне сай, қазірдің өзінде Қазақстан азаматтарының 40%-дан астамы көпқабатты үйде тұрады. Бұл үлес тек арта береді. Әлеуметтік сауалнамалар қорытындысы көрсеткендей, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық проблемалары мен коммуналдық қызметтердің тарифтері халықты алаңдататын мәселелердің «ондығынан» тұрақты орын алып келеді. Ал мына заңның басты міндеті – көппәтерлі үйлердің меншік иелерінің құқықтарының сақталуын қамтамасыз ету, – деді «аманаттық» депутат.
Сондай-ақ заңнамалық түзетулер тұрғын үй қорын лайықты жағдайда ұстап тұруға бағытталған екен. Заң топтамасы бойынша пәтер иелері кез келген уақытта өзі қалаған басқару нысанын, басқару субъектісін және сервистік қызмет көрсетуші ұйымды таңдау құқығына ие болады. Бұл құқықты қалалықтар қалай пайдаланады, заңдарды қолдану барысында қандай олқылықтар туындайды, заңнамалық түзетулер тиісті дәрежеде орындала ма әлде қайтадан реформа жүргізу қажет бола ма, оны енді өмір мен тәжірибе көрсетеді.
Айхан ШӘРІП