Бұл екі бастама да азаматтардың баспаналы болуын қауіпсіз әрі тиімді етуге бағытталғанымен, нарыққа әсері бірден байқалып отыр: кей банктер ипотеканы уақытша тоқтатып, ал екінші нарықта бағалар төмендей бастады. Сарапшылар бұл өзгерістерді қалай бағалайды? Жаңа талаптар құрылыс компаниялары мен сатып алушыларға қалай әсер етеді? Ипотека алу енді қиындап кете ме? Осы сұрақтарға жауап іздеп, нарықтағы жағдайды саралап көрелік.
Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі ипотекаға қойылатын жаңа шектеулерді енгізуді уақытша кейінге қалдырды. Бұған дейін 2025 жылдың 15 маусымынан бастап ипотеканың ең жоғары пайыздық мөлшерлемесі 25%-дан 20%-ға төмендеуі керек еді. Алайда бұл өзгерістер енді тек 1 қарашадан бастап күшіне енеді.
Мұндай шешім банктерге жаңа ережелерге бейімделу үшін қосымша уақыт беру мақсатында қабылданды. Яғни, олар өз жүйелерін жаңартып, ішкі құжаттарын жаңа талаптарға сай қайта қарастыруы қажет.
Сол себепті қараша айына дейін бұрынғы шектеулер сақталады: ипотека бойынша 25%-ға дейін, кепілді несие 35%-ға дейін, кепілсіз несие 46%-ға дейін, ал қысқамерзімді микронесиелер 179%-ға дейін. Бұл кезеңде ипотека алуға мүмкіндік сәл кеңейіп, халыққа қолжетімді бола түседі.
Жаңа ережелердің күшіне ену мерзімін шегеру туралы қаулы агенттіктің ресми сайтында жарияланды. Ол Әділет министрлігінде тіркеліп, ресми түрде бекітілгеннен кейін ғана қолданысқа енеді.
Дегенмен осы уақыт аралығында қазақстандық банктердің бір бөлігі қайталама нарықтағы тұрғын үй сатып алуға арналған ипотека бойынша өтініш қабылдауды уақытша тоқтатты. Олардың қатарында Halyk Bank пен ЦентрКредит банкі бар. Бұл банктер қазір тек бастапқы тұрғын үйге несие беруді жалғастырып жатыр, бірақ оның өзі барлық нысанға емес, тек жаңа талаптарға сәйкес келетін жобалармен шектелген. Сонымен қатар Altyn Bank пен Нұрбанк қайталама тұрғын үйге ипотека рәсімдеуді жалғастыруда. Ал Freedom Bank штаттық режимде жұмыс істеп жатқанын және16 маусымға дейін кепілдік хат алған барлық өтініштерді орындайтынын хабарлады. Банктер ипотека рәсімдеудің жаңа шарттарын кейінірек жариялайтынын мәлімдеді.
Ал жылжымайтын мүлік саласының сарапшысы Неля Әбдірақымованың айтуынша, жаңа өзгерістер тұтынушылар үшін тиімді шарттар ұсынады. Демек, жыл соңында қайталама нарық қайта жандануы мүмкін.
– Екінші деңгейлі банктер 16 маусымнан бастап қайталама нарықтағы тұрғын үйлерге ипотека беру шарттарын өзгертуі қажет болатын. Көптеген әріптестерін осы уақытқа дейін ипотеканың бұл түрін тоқтатып тастайды деп қауіптенді. Бірақ аталмыш ипоптекалық өнімнің шарттары қайта өзгерсе, сатып алушыларға тиімдірек бола түсер еді. Себебі пайыздық мөлшерлемелер едәуір төмендейді. Мысалы, бұрын 20 пайыздан жоғары болса, өзгеріс енгізілгеннен кейін 17,7 пайыздан басталатын болады. Сондықтан екінші нарықтан ипотека алуды көздеп жүрген азаматтарға шарттар жаңадан енгізілген соң рәсімдеуге кеңес берер едім, – дейді ол.
Бұл шектеу тек жаңа рәсімделетін ипотекалық келісімдерге ғана қатысты. Бұған дейін берілген несиелер бұрынғы шарттармен қала береді, тек қайта қаржыландыру кезінде жаңа талаптар күшіне енеді.
Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығы мамандарының пікіріне сүйенсек, ипотеканың басым бөлігі бұған дейін де 20%-дан төмен мөлшерлемемен беріліп келген. Бұл – ең алдымен, «Отбасы банкі» және «7-20-25» секілді мемлекеттік бағдарламалардың үлесінің көп болуына байланысты. Мәселен, 2024 жылдың сәуір айында берілген 214,3 млрд теңгенің 70%-ы «Отбасы банк» арқылы рәсімделген.
«Сәуір айында мұндай жаңа кредиттердің жалпы берілуі 214,3 млрд теңгені құрады, оның 70% – ы немесе 150,3 млрд теңгесі Отбасы банкіне, 6,5% – ы немесе 14 млрд теңгесі «7-20-25»-ке, ал қалған 23,5%-ы немесе 50 млрд теңгесі ғана нарықтық өнімдерге тиесілі, – дейді қауымдастық мамандары. – Ал жаңа шектеу нарықты қорғаудан гөрі банктердің еркіндігін тежейді. Базалық мөлшерлеме жоғары, ал қаржы тарту қиындай түскен қазіргідей жағдайда, бұл шешім екінші деңгейлі банктердің икемділігіне кері әсер етуі мүмкін. Нәтижесінде, банктер табысы жоғары клиенттерге басымдық беруі, несиелік саясатты қатаңдатуы ықтимал».
Үлескерлер үміті ақталды
Тұрғын үй нарығындағы тағы бір маңызды өзгеріс – Сенат мақұлдаған үлестік құрылыс туралы заңға енгізілген түзетулер. Енді құрылыс салушы компаниялар тек арнайы типтік үлгідегі келісімшарт негізінде ғана үлескерлерден ақша тарта алады. Бұған дейін кең таралған алдын ала сату, басқа да жанама келісімдер енді заңсыз болып қалмақ.
Сенат мақұлдаған «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу, автомобиль жолдары және мүгедектігі бар адамдарды тасымалдау қызметтерін көрсету мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заңында мынадай шектеулер қарастырылған: құрылыс сатысындағы тұрғын және тұрғын емес үй-жайларды сатып алуға қатысты алдын ала шарттар жасауға; құрылыс сатысындағы тұрғын үйлерге ипотека беруге; үлескерлердің қаражатын тартуға рұқсат болмаған жағдайда жарнама жасауға тыйым салынады. Сондай-ақ құрылыс сатысындағы тұрғын үйді сату-сатып алу мәмілелері тек қолма-қол ақшасыз жолмен жүргізілуге тиіс.
Сонымен қатар үлестік құрылыс кезінде құрылыс салушыларға қойылатын талаптар жеңілдетіледі, бірақ тұрғын үй құрылысын ұзарту мерзімі 9 айдан 5 айға қысқартылады.
Тағы бір маңызды мәселе – «Үлескерлерді қолдау орталығы» құрылатын болады, онда азаматтарға тұрғын үйді қауіпсіз сатып алу туралы кеңес беріледі.
Сондай-ақ депутаттар алдын ала шарттар, брондау және инвестициялау шарттарын жасауға тыйым салды. Енді тек тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт ғана заңды болады. Үлескерлердің ақшасын тиісті рұқсатсыз тартқан құрылыс салушылар үшін әкімшілік жауапкершілік енгізу ұсынылды – 2 000 АЕК-ке дейін айыппұл салынады. Ал рұқсатсыз құрылыс объектілеріндегі пәтерлер (үлестер) туралы жарнама үшін 1 000 АЕК-ке дейін айыппұл қарастырылған.
Қазақстан құрылысшылар қауымдастығы бұл өзгерістерді оң бағалап отыр. Өйткені бұған дейін елімізде құрылыс жобаларының 70%-ы заңбұзушылықтармен жүзеге асырылып келген. Жаңа талаптар құрылыс процесінің ашықтығын арттырып, азаматтардың инвестицияларын қорғауға бағытталған.
Сондай-ақ құрылыс салушыларға қойылатын талаптар да өзгеріп отыр. Енді үлескерлердің қаржысын тарту үшін компания әкімдіктің рұқсатын алуы және ғимараттың қаңқасын салып бітіруге тиіс. Сонымен қатар компания капиталына қойылатын талап 15%-дан 10%-ға төмендеді.
Ипотекалық банктер де өз саясатын өзгертуде. Енді олар тек рұқсаты бар немесе кепілдігі бекітілген нысандарға ғана несие береді. Бұл үлескер ақшасының құрылысқа заңды түрде бағытталғанына сенімді болуына мүмкіндік береді. Бұрын құрылыс мерзімін 9 айға дейін ұзартуға рұқсат етілсе, енді ол ең көбі 5 айға ғана созылады. Сонымен қатар акиматтар енді құрылысқа барлық кезеңде мониторинг жүргізіп, заңсыз ақша тарту әрекеттерін дер кезінде анықтауға тиіс.
Бұған қоса, заң құрылыс процесіне қатысушылар санын арттырып отыр. Осыған дейін шарт тек құрылыс салушы мен үлескер арасында жасалса, енді бұл тізімге жоба компаниясы мен банк-агент қосылады. Яғни, құрылыс салушы компания тікелей ақша тартпайды, бұл жұмысты арнайы құрылған жоба компаниясы жүргізеді.
Сонымен қатар адал құрылысшыларды қолдау мақсатында кейбір талаптар жеңілдетілді. Егер нысанның қаңқасы дайын болса немесе банк не «Біріңғай оператордың» кепілдігі болса, онда: тәжірибе талабы 5 жылдан 3 жылға дейін төмендейді. Бірақ кез келген жағдайда құрылыс салушыда кемінде 100 000 АЕК мөлшерінде меншікті капиталы болуы шарт.
Соқпай кетпес стагнация
Сарапшылардың айтуынша, қазір тұрғын үй нарығы белгілі бір тоқырау кезеңіне аяқ басты. Ипотеканың уақытша тоқтауы, банктердің жаңа шарттарды күтудегі белгісіздігі мен халық табысының шектеулі болуы нарықтағы белсенділікті төмендетті. Оған жыл сайын төменге құлдилап бара жатқан тұрғындардың сатып алу қабілетін қосыңыз. Жығылғанға жұдырық демекші, инфляция да мақсатты межеден төмендемей, қасарысып бағуда. Қаржыгер Расул Рысмамбетов өз сөзінде, ресми көрсеткіштер инфляцияны 9% деп көрсеткенімен, нақты нарықтағы инфляциялық қысым 20%-ға жуық екенін айтқан еді. Мұндай жағдайда банктер табыссыз жұмыс істей алмайтыны анық. Сондықтан ипотекалық несиелер бойынша бастапқы жарна, сақтандыру төлемдері мен комиссиялар да қымбаттауы мүмкін. Бұл өз кезегінде сатып алушының мойнына түсетін жүктемені арттырады.
Бүгінде азаматтардың көпшілігі ипотека арқылы үй сатып алу мүмкіндігін жоғалтып, қайталама нарықта да белсенділік төмендеген. Krisha.kz порталының, деректеріне сүйенсек, нарықтағы бағалар кей өңірлерде 10%-ға дейін түсіп кеткен. Ал шын мәміле бағасы мен жарнамадағы баға арасындағы айырмашылық 20%-ға жетуі мүмкін.
Болжам бойынша, жылдың соңына дейін қайталама нарықтағы бағалар одан әрі төмендеп, сатылым азая түседі. Бұған дәлел – былтырғы тәжірибе: мысалы, 2023 жылдың қыркүйегіндегі қысқа мерзімді дүрлігу бірнеше аптадан соң басылып, нарық қайтадан тұрақты күйге түскен болатын.
Сондақтан алдағы уақытта тек заңды жолмен дамуға дайын, құжаттары толық, қаржылық негізі берік компаниялар ғана нарықта қалуы ықтимал. Ал көлеңкелі келісімдерге сүйенген жобалар тоқтап, сатып алушыларға қауіп төндірмейтін болады. Риелторлар мен пәтерді алып-сату арқылы табыс табатын делдалдар үшін де бұл кезең оңай болмайын деп тұр. Себебі мәмілелер саны азайып, комиссия табыстары қысқарады.
Солай бола тұра, бұл өзгерістер нарықты сауықтыруға бағытталғаны анық. Ашық, заңды және әділетті тұрғын үй нарығы – болашақта барлық тараптарға тиімді. Халықтың баспанаға қолжетімділігін арттыру үшін ендігі кезекте мемлекет тарапынан табысы орташа азаматтарға арналған тиімді ипотекалық құралдарды дамыту өзекті болмақ.
Қорыта айтқанда, мұндай шаралар – қоғам үшін маңызды кезеңдердің бірі. Соңғы жылдары тұрғын үйге сұраныс артып, әртүрлі ипотекалық бағдарламалар ұсынылғанымен, тұрғындардың құқықтары мен қауіпсіздігі көлеңкеде қалып қойғандай еді.Сондықтан компаниялар мен делдалдардың заң талаптарына сай қызмет атқаруын қадағалау басты міндетке айналды. Ал бұл өз кезегінде тұрғын үй нарығының сенімді әрі ұзақмерзімді дамуына жол ашады. Өйткені әр тараптың мүддесі ескерілгенде ғана халықтың баспанаға қол жеткізу мүмкіндігі артпақ.
Кәмила ДҮЙСЕН